Warum zuerst zum Hallenkönig ? 15 gute Gründe !

wenn Sie in Mittelhessen eine Gewerbeimmobilie kaufen oder verkaufen, mieten oder vermieten wollen, dann ist dies die wichtigste Nachricht die Sie in der Region zu diesem Thema lesen können

Frage 1:  Gehen Sie die Aufgabe alleine an oder mit Hilfe eines Fachmanns

Frage 2:  Wie finden Sie den richtigen Fachmann ?

Wenn Sie nicht selbst jährlich mindestens 5 ähnliche Objekte vermitteln, dann sollten Sie einen Experten engagieren. Ansonsten riskieren Sie einen oder mehrere teure Anfängerfehler zu machen.

Falls Sie ohne professionelle Hilfe arbeiten wollen: Entweder Sie bezahlen einen Experten oder sie bezahlen Lehrgeld. Das eine ist berechenbar, das andere nicht. Ich selbst habe zu Beginn meiner Karriere viele Dutzende solcher Lektionen in der „Immobilienschule der harten Schläge“ lernen müssen. Meine Ausbildung hat bisher (30.10.2008) ca. 875.000 Euro  gekostet. Nicht erhaltene Provisionen, durch die Lappen gegangene Aufträge, Erlöse die hätten höher sein können - und und und.

Falls Sie zu den intelligenten Leuten im Markt gehören und Sie einen Profi suchen der Sie unterstützt - dann werden ihnen folgende Fragen helfen:

Frage1
Wäre es für Sie ein gutes Zeichen, wenn Kunden mehrfach mit einem Anbieter zusammenarbeiten ?

• 75,2 % meiner Kunden haben schon mehr als 1x mit mit zusammengearbeitet

Frage 2
Ist es ein gutes Zeichen, wenn Mieter lange am gleichen Platz sitzen ?

• 94,3 % der von mir vermittelten Mieter sind bisher nicht umgezogen

Frage 3
Ist es ein gutes Zeichen wenn 99,77 % aller Mieter immer pünktlich und vollständig ihre Miete zahlen ?

• 0,23 % Mietausfall in 8 Jahren – ist ein hervorragender Wert

Frage 4
Wenn Sie ihre Gewerbeimmobilie verkaufen wollen, würden Sie dann gern einen Makler beauftragen der höhere Kaufpreise erzielt als der Durchschnitt ? Und das in kürzerer Zeit als normal ?

• Meine Bilanz: ich erziele 15,98 % höhere Erlöse als der Durchschnitt
• Verkauf im Alleinauftrag nach Durchschnittlich 324 Tagen (Marktdurchschnitt: 912 Tage)

Frage 5
Wenn Sie ihre Gewerbeimmobilie verkaufen wollen, würden Sie dann gern einen Makler beauftragen der eine gute Ausbildung hat und eine Menge Berufserfahrung ?

• Ich bin seit Abschluß meines Studiums, 1986 im Beruf und hatte auch vorher schon einige Praxiserfahrung. Und ich war zeitlebens nur im Projektgeschäft, von dem einige behaupten 1 Jahr Projektgeschäft zählt wie 2 Jahre Berufserfahrung. Somit hätte ich ca. 44 Jahre Berufserfahrung. Studium mitgezählt komme ich auf 49 Jahre Berufs/Praxiserfahrung – bei Lebensalter 48 .
  
  
• Neben meinen beiden Universitätsabschlüssen als Diplom-Ingenieur und als Diplomgeograph, beide an der Justus-Liebig-Universität Gießen, bin ich Absolvent des Postgraduate Studiengangs „Immobilienökonomie“ an der european business school in Oestrich Winkel (9ter. Jahrgang).
  
  
• Ich war einer der ersten zertifizierten Projektmanager in Deutschland nach dem IPMA-Standard.
  
  
• Ich war 2,5 Jahre lang Projektleiter des zweitgrößten deutschen Public-Private-Partnership-Projekts in Deutschland („Westhafen Frankfurt“) und für ein Gesamtbudget (nur Baulandentwicklung) von ca. 200 Mio. DM mitverantwortlich.
  
  
• Parallel war ich Projektleiter für die Entwicklung und Vermarktung des Werksgeländes von Philipp Holzmann in Neu-Isenburg (520.000 m2 Grundstücksgröße)
  
  
• In meiner letzten Position vor meiner Selbstständigkeit war ich für den Bereich Immobilienvermarktung bei einem DAX Konzerns zuständig (als jüngster Mann unterhalb der Vorstandsebene) und als Mitglied der Geschäftsleitung einer strategischen Business-Unit für einen Umsatzanteil von umgerechnet 200 Mio. EURO mitverantwortlich.
  

Frage 6

Würden Sie es begrüßen, wenn „ihr Makler“ nicht nur in der Region sehr gute Kontakte hat, sondern auch ein bundesweites Netzwerk hat und bei allen großen Maklern gut bekannt ist ?

•  Ich kooperiere mit den 2 weltweit größten Immobilienunternehmen, dem deutschen Marktführer im Gewerbevermittlungsgeschäft und dem größten Hallenanbieter (mit über 8500 Hallen) bundesweit. Das kann in der Region niemand sonst bieten.  Wie kommt's ? Ganz einfach: Ich habe ca. 10 Jahre in Frankfurt gearbeitet - in der Immobilien-Bundesliga, wenn Sie so wollen. Daher kenne ich viele Entscheider und Mitarbeiter der großen internationalen Makler persönlich.

Frage 7
Sollte „ihr Makler“ eher ein Spezialist oder ein Allrounder sein ?

• Welche Expertise hat ein Makler, der montags Läden vermietet, dienstags Eigentumswohnungen verkauft, mittwochs Baulandentwicklung für Wohnhäuser macht, donnerstags für jemand eine Halle sucht und freitags einen Supermarkt verkaufen will ? Das ist das typische Maklerprofil auch vieler Halbtags-Gewerbe-Kollegen.
  
  
• Puth vermittelt Hallen und Büros. Punkt.
• Bevorzugt in den guten Gewerbegebieten. Punkt.
• Nur in den wirtschaftsaktiven Kommunen der Region. Punkt.
• Nur qualifizierte Objekte. Punkt.
• Von Montags bis Sonntags.Punkt.
• Nichts anderes.Punkt.
  

Frage 8
Wieviele gewerbliche Objekte sollte „ihr Makler“ im Jahr vermitteln ?

In der Region werden pro Jahr maximal 50 Gewerbeobjekte mit Kaufpreisen größer als 250.000 EURO verkauft. Darunter befinden sich noch ca. 25/30 % Spezialobjekte, Supermärkte etc. Dazu kommen ca. 50-80 Gewerbebaulandverkäufe (rückläufig). Plus geschätzt eine mittlere dreistellige Anzahl gewerblicher Mietverträge.

• Puth vermittel jedes jahr eine mittlere zweistellige anzahl von Gewerbeobjekten (Vermietung und Verkauf), mehr wie jede andere Einzelperson in Mittelhessen.
  

Frage 9
Könnte es für Sie von Vorteil sein, wenn „ihr Makler“ nur Ihnen und dem Markt verpflichtet ist und nicht auch noch auf seinen (Bank)-Vorstand hören muß ?

• Ja - es gibt auch gute Bankmakler. Vereinzelt. Ich kenne Sie alle. Aber wollen Sie sich im Ernstfall wirklich darauf verlassen, daß ihr Wort mehr gilt als das Wort seines Vorgesetzten ?

Frage 10
Kann es schaden wenn „ihr Makler“ auch in offiziellen Fachgremien zu finden ist ?

• Nein schaden kann es nicht, es ist jedoch allein kein Erfolgsbeweis.
• Ich wurde rund 1,5 Jahre nach Unternehmensgründung in zwei Gutachterausschüße der Region berufen. Den Gutachterausschuß der Stadt Wetzlar und den Gutachterausschuß des Lahn-Dill-Kreises. Das ist sicher nicht der Normalfall.
  

Frage 11
Glauben Sie es könnte Vorteile haben wenn der Makler das größte Angebot qualifizierter Gewerbeobjekte in der Region hat ?

• Puth hat das größte Angebot qualifizierter Gewerbeimmobilien in der Region !
  

Frage 12
Sollte „IHR“ Makler bevor er eine Immobilie anbietet, diese intensiv prüfen. Sollte er Solidität und Geschäftsmodell von Miet- oder Kaufinteressenten intensiv prüfen ? Ich mache es zumindest so.

• Gute Mieter/ Zuverlässige Käufer und geprüfte Objekte mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.

Frage 13
Sollte „IHR“ Makler bei der Schätzung des Kaufpreises, bei der Immobilienbewertung ins Schwarze treffen ?

 95 % aller Eigentümer und die meistern Gutachter als auch viele Makler sind nicht in der Lage den Marktwert heimischer GewerbeImmobilie treffsicher plusminus 10% einzuschätzen. Wir schon. Herr Puth ist Mitglied zweier Gutachterausschüße im heimischen Raum und eines von nur ca. 1100 deutschen Mitgliedern des renommiertesten Immobilienprofessionalverbandes der Welt, der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

• Treffsichere Objektbewertung > kein Ärger beim Verkauf

Frage 14
Soll ihr Makler sicher vorhersagen – wo man kaufen kann und wo nicht ?
Auch dies ist beileibe nicht selbstverständlich. Hauptgründe: mangelndes Know-How und mangelnde Erfahrung. Und Geldgeilheit – in Kombination mit „ist mir doch egal was in 15 20 Jahren ist“-Denken. Heute dürfen Sie nicht mehr überall kaufen, zu unterschiedlich sind die Wertentwicklungs und Wiederverkaufs- und Vermietungsmöglichkeiten. Nutzen Sie 29 Jahre Ortskenntnis + die größte Gewerbeimmobiliendatenbank in der Region

• Fehlkäufe und Fehlplatzierung vermeiden – nutzen Sie unsere Standortkenntnisse in der Region
   

Frage 15
Was machen Sie wenn eine der vielen Fragen rund um die Gewerbeimmobilie auftauchen – Haftung für Altlasten, wie ist die Baulast zu beurteilen, was haben wir für ein Genehmigungsrisiko ? Welche Brandschutzauflagen könnten kommen ?

Wir verfügen über ein Netzwerk solider, zumeist langjähriger Partner mit hoher Kompetenz und kompromissloser Kundenorientierung für alle Fragen rund um das Thema Gewerbeimmobilie.

• Profitieren Sie von unserem Netzwerk kompetenter vertrauenswürdiger Experten rund um die Gewerbeimmobilie

• „Vertrauensvolle Zusammenarbeit“ ,
• „wissen daß wir ihm Vertrauen können“
• „vertrauensvollen Person“
• Engagierter und kompetenter Partner , Engagiert
• kompetente ehrliche Art
• Erfolgreiche Arbeit – sind sehr zufrieden
• Reibungsloser Ablauf, Lief wie am Schnürchen
• Kommen schnell auf den Punkt , gründlich und schnell in der Umsetzung, schnelligkeit
• schnelle, unbürokratische und freundliche Art
• Gut beraten
• Zuverlässig, sehr zuverlässiger Makler mit viel Erfahrung und Engagement
• Haben mit ihrer Hilfe 3 gute Mieter bekommen
• fühlen uns richtig wohl an unserem neuen Standort
• große Erfahrung
• Sorgfältig in der Mieterauswahl und auch nach dem Abschluß noch ansprechbar.
• Begeistert hat mich u.a. dass er von vielen Objekten Luftbilder hatte und man sich daher sofort ein Bild machen konnte ob ein Objekt passt oder nicht."
• in unserem Wunschgebiet Gewerbegebiet Giessen West/Heuchelheim innerhalb unseres Zeitrahmens eine geeignete Immobilie für

Doch – natürlich gibt es (sehr wenige) Kollegen mit Gewerbekompetenz. Aber Sie sollten genau prüfen

• wo deren Kompetenzschwerpunkt liegt,
• wo deren räumlicher Schwerpunkt liegt,
• welche Abhängigkeiten es ggf. gibt und
• wie deren Arbeitsweise ist und ihre Entlohnung
  
  

Hier einige Profile anderer Makler

Beispiel 1 alteingessenes Büro in Giessen
50% Gewerbe und 50 % Wohnen,
Gewerbe vor allem (meist kleinere) Büro- und Ladenflächen in  Giessen, viele Objekte in der Innenstadt und in Nebenlagen.

Meine Kunden gehen z.B. nicht in Nebenlagen und wollen auch genügend Parkplätze vor der Tür. Das ist in der Innenstadt nicht überall gewährleistet.

Beispiel 2 kleines inhabergeführtes Büro
50 - 80% Gewerbe, schwerpunktmäßig Projektentwicklung von Wohn- und Handelsimmobilien. Hallen- und Büroangebot sehr gering.

Beispiel 3 Gewerbemakler Bankverbundene Makler
> 80% Gewerbe, guter Mann, an ein Kreditinstitut gebunden und gut eingedeckt mit dem Abarbeiten bankeigener Objekte. Wieviel Zeit bleibt dann für Ihr Objekt ?

Beispiel 4 MixMakler Bankangegliedert
Ca. 50% Gewerbe 30% Projektentwicklung Wohnen+Gewerbe 20% Wohnen
An ein Kreditinstitut gebunden, welches für seine Wohnkompetenz bekannt ist.
Ebenfalls guter Mann. Auf wen muß der Mann hören – wenn es eng wird ? Auf Sie oder seinen Vorstand ?

Beispiel 5 MixMakler
Ca. 50% Gewerbe 50% Wohnen, hat als One-Man-Show 438 Objekte im Netz.
Wie stark kann der Makler sich um das einzelne Objekt kümmern, vor allem wenn er schon über 70  ist ?

Um diese Fragen richtig zu beantworten müssen Sie folgendes wissen:

Mittelhessen ist für die meisten nationalen / internationalen Makler nur in Ausnahmefällen interessant. Ich kenne KEINEN EINZIGEN FALL, wo ein internationaler Makler ein Objekt aus dem heimischen Raum erfolgreich an einen Eigennutzer vermittelt hat. Bei großen Investmentobjekten > 5 Mio. EURO sieht das etwas anders aus.

Warum ist das so ?

Faktor 1: In Mittelhessen ist die Nachfrage geringer und die Flächen kleiner

Würden Sie lieber 5000 m2 in Frankfurt vermieten oder 500 m2 in Gießen ?
Die Antwort ist einfach: 5000 m2 in Frankfurt , weil 5000 ist mehr wie 500 und Frankfurt sind die Preise höher als in Gießen. Also gibt’s auch in Frankfurt mehr Provision für den Makler. In Frankfurt ist die Nachfrage höher als in Gießen, weil dort auch internationale Klientel in einem Maße als Nachfrager auftreten wie es hier bei uns in der Region nicht gegeben ist. Klare Sache also.

Faktor 2: In Mittelhessen kann man weniger verdienen als in Frankfurt

Würden Sie lieber 5000 m2 in Frankfurt vermieten oder 5000 m2 in Gießen ?
Die Antwort ist auch einfach: 5000 in Frankfurt. Weil erstens dort die Nachfrage größer ist und zweitens die Preise höher sind, also die Provision höher (in der Regel doppelt so hoch – bei geringerem Zeitaufwand und besseren Chancen).

Faktor 3: Objekte in Mittelhessen erfordern einen höherer Zeitaufwand (bei geringerer Provisionserwartung)

Eine Besichtigung in Frankfurt dauert 1 Stunde. Eine Besichtigung in Gießen dauert 2,5 - 3 Stunden mit Hin- und Rückfahrt.

Faktor 4: In Frankfurt kann man mit weniger Einsatz doppelt so viel verdienen wie in Mittelhessen

Mal angenommen Sie wären Makler und können ihrem Kunden anbieten: 5 Objekte in Frankfurt für 15 EURO und 1 Objekt in Mittelhessen für 8 EURO. Was würden Sie tun ?  Unter der Maßgabe: daheim muß Brot und Butter auf den Tisch ?

Warum sollte der Maklerkollege das Objekt in Mittelhessen favorisieren, wenn er befürchten muß daß er so nur ca. 50% der Provision bekommt, wie wenn er Objekte im Rhein-Main-Gebiet vermittelt. Also wird er es entweder nicht aktiv anbieten oder die Nachteile deutlich herausstreichen.

Das ist ernüchternd – nicht wahr ? Hinter die Kulissen zu schauen und die wahren Abläufe und Motive richtig einschätzen zu können. Die Wahrheit tut oft weh. Aber ist heilsam.

Das war die schlechte Nachricht. Die gute Nachricht ist – ich habe sehr gute Kontakte zu allen großen national/international arbeitenden Maklern. Hier zwei Meinungen aus dieser Gruppe

“ …mit weitem Abstand der Beste. “

„Wir sind als Gewerbespezialisten deutschlandweit und im Unternehmensverbund weltweit tätig und arbeiten sehr gern mit Spezialisten vor Ort.

In Mittelhessen steht bei uns nur ein Name in der Adresskartei:

 Robert Puth. Er ist mit weitem Abstand der Beste.“

 Axel König,  CEO NAI Apollo, Frankfurt

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„ …kennt den Markt in seiner Region wie kein anderer „

„Als bundesweit größtes Spezialportal für Industrieimmobilien (www.lagerhallen24.de), haben wir in jeder Region Spezialisten, mit denen wir zusammenarbeiten. Unser Kooperationspartner in Mittelhessen heißt Robert Puth. Er ist wie wir spezialisiert auf die Vermittlung von Industrie- und Logistikimmobilien, kennt den Markt in seiner Region wie kein anderer und ist als Chartered Surveyor mit der Denkweise unserer global operierenden Kunden kompatibel.“

 Sascha Jolas Jolas Consult GmbH & Co. KG, Frankfurt

Anmerkung : Jolas Consult kooperiert  / sitzt Tür an Tür mit CB Richard Ellis, dem größten Immobilienmakler der Welt

Falls Sie Fragen haben - Anruf genügt: Tel. 06441 / 38 18 80 oder E-Mail an robert.puth@puth-wz.com